住宅违规商用屡禁不止 实操细节问题值得重视|热讯

《法治周末》记者　肖莎

(资料图片)

在哈尔滨租户私拆承重墙案件中还有一个信息值得关注，即该事件源于一位租户出于个人目的，为了开设台球厅，私自毁坏了承重墙。

但是涉事房屋本身是住宅，如果将住宅改成台球厅，就涉及改变房屋用途了。

民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧告诉《法治周末》记者，事实上现行物权法早已经对类似情况有所规定，要求业主将住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，但这一规定可能很多业主不知道，导致有业主用住宅开工前未经正常法律程序，而其他业主发现邻居把住宅商用后也不知该如何解决。

民法典在措辞上，把物权法中“经有利害关系的业主同意”，改为了“经有利害关系的业主一致同意”。

在郭韧看来，这样的措辞变化，增加了法条的确定性。

这也就意味着，只要有利害关系的业主中有一户不同意，业主就不能将住宅改成经营性住房。

但民法典实施后，在全国各地，住宅商用的问题仍不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。还有的美容院、培训机构，出于各种各样的原因，把店开在住宅小区内。

北京市民汤立告诉《法治周末》记者，他们家所在的小区是一个相对高端的小区，每栋楼两梯两户，她家对面长期处于无人居住状态。曾经有好长一段时间，业主自己把房子当成了办公室，对门每天都有各色人等出入，而且经常都有人站在楼道里抽烟，她在家里经常可以闻到浓浓的烟味。虽然她多次向物业服务企业反映此事，也未能得到有效解决。

《法治周末》记者在中央政府门户网站“政民互动”栏目搜索关键词“住宅 经营性”，发现就在今年4月还有天津市民投诉其所在小区某业主将房屋出租，目前用来开展卖菜、卖水果等业务，造成小区单元门整天敞开，丧失防盗的作用，存在安全隐患。

“法律规定的很清楚，不过在实务操作中肯定存在很多细节问题。例如，如何认定及由谁认定有利害关系的业主名单？有利害关系业主如何表达同意或者反对意见？相关利害关系业主的同意或反对声明由谁确认真实性等。”上海锦天城（福州）律师事务所合伙人蔡思斌说。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》里规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

郭韧补充，理解“有利害关系的业主”，具体还要看公司性质和影响范围，比如，公司是一家小型企业，人员流动量小，对周边稳定生活环境产生的改变较少或可以忽略不计，利害关系人可能仅指对门、楼上、楼下的邻居或指“同栋楼房里其他的业主”，但如果公司人员流动量大，对周边生活环境产生重大改变，则利害关系人除了“同栋楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，甚至扩大到全体业主。

《法治周末》记者在采访中还了解到，很多业主是在相关公司正式在小区内营业后才知道住宅变成了经营性用房，这也就意味着小区内其他业主很难在住宅用途变更前提出反对意见。

蔡思斌建议，为彻底解决这类问题，工商登记部门可进一步完善审批手续，例如，要求申请改变房屋用途的人出具所有利害关系人一致同意的声明书。

“但是有的公司登记地址和实际办公场所不一定是同一地址。民法典和物权法的规定，给了业主维权的一个法律依据，如果业主认为住宅改成经营性住房影响了自身权益，可以通过民事诉讼维权。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红说。

对于这一问题，蔡思斌补充道，有些住宅转化为经营性用房根本不办理相关手续，所以后续对此行为的处罚应予以明确，同时明确处罚幅度，如此才能真正有效保障业主的权利，否则该类行为都通过诉讼途径解决，过于耗时耗力。

“法律的这个规定本身，是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作经营性用房。”郭韧认为随着法条影响力的扩大和群众法律意识的提高，再出现住宅商用的，有利害关系的业主可以要求业主承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。

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