上海买房：首套房选择决定未来置换难度！|快资讯

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：儿子刚在1月9日在张江落户，我想给买个400万左右的房子，特咨询一下，在哪买？我主要是想买二手房，最起码10年内不打算换房，将来孩子上学。

【资料图】

沪叔： 你好，400w如果就近考虑只能二手，就是张江这边的楼梯房老小区，如果考虑新房那就只能要离张江较远的位置，比如曹路，祝桥，这些位置，，那如果就近张江看的话就是老小区，1990-2000年的老小区楼梯房，或者2000年以后的动迁小区，房型在60平-70平这样；张江工作的客群方便，其他板块如果也考虑那就远一些，近一点川沙有学区房，这个预算可以买川沙的学区房老小区，2房。

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔： 你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔，你好，本人目前上海房票用完了，本来计划是环沪在买套房，但是又被身边朋友说买临港商铺，想着临港在上海2035年规划中发展好像不错，买临港的商铺会不会增值潜力也不错了。

沪叔： 你好，现在买商铺投资不太建议，如今互联网发达，线上购物成了主流，如今的商铺不像过去十年那样收益大，现在后疫情时代，疫情影响还是持续存在，临港新城区的商铺，需要花长时间等待成熟，其实可以多看看环沪楼市。

提问：我今年刚有购房资格，积分只有62分，手上只有近300万的现金，想买500多万的房子，像我们这种情况是买新房还是二手房呢？目前锁定两个小区，周浦地铁口的美林小城，和泗经的保利翡丽公馆，都靠地铁口，周浦离地铁口更近一些。

沪叔： 你好，地段上来讲，两个都是近郊版块，到市区的距离差不多。自驾通勤这块，周浦完胜泗泾，毕竟沪南路，S3到市区还是非常方便的，泗泾早晚高峰，从泗陈公路上嘉闵高架，半个小时都不一定上的去。配套上面，出门地铁+商业其实都还算便利。

小区来说，保利完胜美林小城，美林是2002年的商品+动迁混居小区，2000多户，8000多口人，不带电梯的都是动迁，小区品质非常一般。保利属于南泗泾的标杆了，本身在版块内就属于房价领跑的小区。

提问：沪叔，你好，一家4口，首套房，名下无房，预算在1200-300万，蓬莱公园区域工作，最近对海洲国际华园、黄浦新苑、弘辉名苑有意向，但是海洲国际华园租客比较多，人员流动强，比较复杂，黄浦新苑户型不怎么样，偏西的较多，弘辉名苑离地铁和高架比较近，有噪音，怎么选择会比较好呢？大宝后年上小学。

沪叔： 你好，考虑家里两个小孩，建议选海洲国际华园或者黄浦新苑，这两个小区附近学校资源比较雄厚。另外这几个小区房龄较大，目前上海房价处于横盘回调阶段，这段时间多看看其他房子，年底会有一波笋盘出现。

提问：沪叔，你好，感觉最近周康地区房价变化好大，想问一下为什么会出现这种情况？该地区是否值得作为投资楼盘入手呢？

沪叔： 你好，周康地区房价浮动主要是以下几点：首先就是周康地区的居住属性较高，使得房价进一步稳定；其次就是张江地区的房价带动了周康地区的房价。张江地区房价浮动变化，且有大量人口外流进入周康，进一步拉动了周康地区的房价，而且流入的购房者多为高收入人群，购买力强。具体详情推荐，详见知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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